观点指数今年3月开业的北京天峰方隅公寓项目是由方隅与中东主权基金、Proprium Capital Partners共同投资的首个项目，可提供租赁住房502套。

除了新开业的项目外，方隅投资自持的项目还有很多。

据观点指数统计，方隅自持房间数占比达58.47%。同时，方隅控股CEO陈坚在参加2023观点租赁圆桌中表示，方隅公寓一直专注于重资产的投资，目前管理的资产规模超过180亿。

(资料图)

若观察方隅合作的自持项目可以发现，合作过程中方隅担任的角色并不是纯粹的管理，很多时候也做一些跟投，和投资人同进退的状态。

当然，重资产要考虑退出方式。2022年方隅公寓共实现3个非重点城市项目的退出，同时综合方隅公寓旗下的产品和资管模式来看，其似乎暂时忽略了公募REITs这一退出渠道。

与投资者同“进退”

4月，方隅控股CEO陈坚在参加2023观点租赁圆桌中表示，其从2017年开始注重重资产的投资，角色更多是协助做投入、做管理。

黑石龙地长租公寓事业部执行董事麦伟基在会议现场表示，投融建管退是企业想要掌控的全链条领域，但租赁企业总有各自的强项和弱项，以普陀公寓项目为例，该项目是由黑石龙地长租公寓负责投融退，而建设和运营方面则交由方隅公寓负责。

观点指数认为，与专注于重资产的租赁企业不同，方隅公寓在合作过程中更多扮演建设和管理能力输出的角色。

据观点指数了解，黑石龙地长租公寓所提及的普陀公寓项目是2021年4月开业的上海星荟方隅公寓，项目位于上海市普陀区光新路340号，可提供645套租赁住房房源。

数据来源：观点指数统计

当然，这不是方隅首个轻资产项目。据观点指数统计，方隅轻资产项目数占比51.85%；房间数占比41.53%，两者并没有体现强烈的倾向性。

具体来看，方隅所负责的轻资产项目中没有千套以上的大体量项目，而重资产项目中的上海会展方隅国际公寓和苏州天荟方隅公寓（注：该项目已实现退出）均属于千套以上大体量项目。

方隅公寓在观点租赁圆桌会议现场表示，其专注于重资产的投资，目前管理的资产规模超过180亿。

简单的轻重之分并不能体现方隅公寓的具体商业模式。据观点指数了解，目前其在营项目中可分为集团持有、与基金合作持有、委托管理、社会返租以及包租资产。这也是方隅公寓早些年强调的基金管理+资产投资+公寓开发及租赁运营的商业模式。

基金管理方面，早于2020年，方隅就宣布正式签署协议，成立5亿美元长租公寓投资平台，用于收购、投资和运营国内长租公寓项目。据了解，该基金首期规模为2.3亿美元，投资者包括中东主权基金、Proprium Capital Partners及中骏集团。

今年3月入市的北京天峰方隅公寓项目正是方隅与中东主权基金、Proprium Capital Partners共同投资的首个项目，可提供租赁住房502套。

此外，2021年底，方隅与KKR成立1.4亿美元的专项基金，同时双方就北京一规模3000余户的租赁公寓收购事项达成合作。

双方在合作过程中各自承担的角色虽然未披露，但方隅官微曾表示，“我们将继续通过投资大规模、位属战略地段的项目，帮助投资者实现更优厚的价值回报。”从中观点指数认为，方隅在合作中承担项目建造运营管理的同时，也充当了投资者的角色。

以上猜测也从上述方隅管理层在观点租赁圆桌会议上的发言得到验证。

但整个过程方隅的角色并不是纯粹的管理，很多时候也做一些跟投，最终跟投资人达到同进退的状态。事实上，租赁企业与投资者搭档的组合并不少见。如龙湖与GIC合作共同设立10亿元的长租公寓投资平台、瓴寓与GIC合作设立5.7亿美元的长租公寓投资平台等。

同时还有领盛与景瑞合作收购上海虹桥良华购物广场（西区）项目。据观点指数了解，景瑞不动产在其中承担项目建造和管理的角色。

关于“退出”的考量

重资产项目必须考虑退出的方式。

2021年7月，发改委发布的958号文首次将保租房纳入可发行基础设施REITs的范畴。去年5月，证监会联合发改委发布的《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》中，正式将保租房纳入基础设施公募REITs范围。

基于此，在多项利好政策的支持下，首批三单保租房REITs：红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT成功上市。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从华润有巢REIT业绩表现来看，公募REITs为保租房实现资产退出提供了优质的退出渠道。

一季度报告中，华润有巢REIT在基金收入、EBITDA、可分配金额等指标数据相较招募书同期预测值实现超额完成。同时对应发行价分派率达到5.34%，较招募书同期预测值上升1.33%，运营指标超招募书预期，一季度华润有巢REIT为投资者带来可观的收益。

具体项目运营层面，截至一季度末，泗泾项目出租率为96.99%，比预测值上涨了5.99%，期内新签租约343间。东部经开区项目出租率为92.43%，比预测值上涨了2.43%，期内新签租约515间，底层资产出租率均优于招募书预测值。

据观点指数了解，目前不少租赁企业也正筹备保租房REITs发行的相关工作。

而方隅找到的是不同于REITs的资产退出渠道。

数据来源：观点指数统计

据观点指数了解，2022年，方隅旗下苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓通过出售资产方式实现资产由重转轻。

对比同行，如有巢公寓、瓴寓已实现退出的底层资产所在地来看，只有方隅旗下的三个项目不是位于一线及新一线城市。

但从发展战略来看，2022年方隅公寓全面升级，坚定“双聚焦+大资管”战略。双聚焦即聚焦核心城市、聚焦高档公寓，大资管则是依托长租公寓优质的资产，拓展多样化的资管模式，坚持资管能力建设。

数据来源：观点指数统计

“聚焦核心城市”体现在其已开业项目的城市分布上。据观点指数统计，已开业项目位于一线城市的比重达62.96%，同时杭州、南京等重点城市的租赁市场发展也受到关注。

3个非重点城市的租赁项目售出也表明方隅在二线城市运营实操上实现了预期的投资收益。从三个项目具体区位来看，均位于市中心或成熟城区，资源优势明显。

据观点指数了解，苏州天荟方隅公寓项目是由建信住房（苏州）有限公司拆资整体购买，并于2022年9月完成产权交易和过户，项目交易后仍由方隅公寓进行运营管理。目前该项目挂牌名称为CCB建融家园方隅公寓。

同时在2022年底，CCB建融家园方隅公寓项目获得苏州首张保障性租赁项目认定书，已纳入苏州市及姑苏区2022年保障性租赁住房新增项目。

方隅由于产品定位对标中高端租赁市场，整体来看纳保积极性并不高。方隅控股管理层也表示，租赁市场百花齐放，有保障性住房需求的同时也有高收入、追求品质住房的需求，可以让市场化公寓满足这部分的需求。

这也正是方隅升级战略中提及“双聚焦”中的聚焦“高档公寓”。

综合其产品和资管模式来看，目前方隅暂时忽略了公募REITs这一退出渠道。当然，随着中高端租住产品关注度的提升，公募REITs底层资产是否有机会得到扩充，为中高端租住产品提供优质退出方式仍值得期待。